IMPACT Developer & Contractor (IMP), primul dezvoltator imobiliar listat la Bursa de Valori București în urmă cu 26 de ani, a reintrat recent în atenția analiștilor pieței de capital pe fondul anunțurilor cu privire la strategia de dezvoltare pe 6 ani (2022 – 2027) și a unor achiziții care indică startul unui proces de consolidare operațională a companiei. Astfel, cunoscutul analist Cristian Tudorescu a publicat recent o analiză în care își propune să actualizeze imaginea IMPACT în fața investitorilor, dar totodată și o perspectivă interesantă asupra evoluției pieței de capital locale și a segmentului pieței rezidențiale.
Analiza pornește de la cele mai recente rezultate financiare ale IMPACT, cele pentru primul trimestru din 2022. Compania a avut în primele trei luni ale anului curent vânzări de 37,5 milioane lei, cu 5% mai puțin față de perioada similară a anului trecut, însă rezultatul trebuie citit în contextul marcat de izbucnirea conflictului din Ucraina.
Pe de altă parte, chiar dacă ritmul livrărilor a încetinit, marja brută obținută a fost de 45%, față de 29% în primul trimestru al 2021 și asta în condițiile în care compania menționa în prezentările anterioare pentru investitori că țintește o marjă brută medie de 35%. Creșterea marjei se datorează în mare parte vânzărilor IMPACT pe segmentul premium, compania livrând mai multe unități în cadrul proiectului Luxuria Residence din zona Expoziției din Capitală. De asemenea, și rezultatul net, de 6 milioane de lei, obținut în primul trimestru arată o îmbunătățire față de aceeași perioadă a anului trecut.
Întrebări la care trebuie să răspundem atunci când analizăm un dezvoltator imobiliar
Pentru a avea o imagine corectă asupra perspectivei investiționale a unei companii, analistul Cristian Tudorescu propune un set de întrebări și răspunsuri personalizate pentru IMPACT Developer & Contractor.
Prima întrebare ar fi în legătură cu capacitatea dezvoltatorului de a menține ritmul vânzărilor în următoarele 6-12 luni. Întrebarea este legitimă, având în vedere creșterile dobânzii de referință ce au un impact imediat asupra clienților care apelează la împrumuturi bancare, iar IMPACT are o pondere semnificativă a clienților ce achiziționează locuințe cu credit. Potrivit analistului, în condițiile în care economia țării nu intră într-o recesiune majoră în perioada analizată, cererea de pe piața imobiliară s-ar putea stabiliza la nivelul curent. În ultimele luni cererea a coborât, cu circa 18% în iunie 2022 față de luna mai 2022, dar dezvoltatorii care oferă un produs bun din punct de vedere al raportului calitate/preț ar putea evolua mai bine decât media pieței, proiectele IMPACT încadrându-se în această categorie.
O altă întrebare importantă ar fi cu privire la prețul mediu pe metru pătrat la care se vor face vânzările în continuare. În primul trimestru din 2022, IMPACT a vândut cu o medie de 1.440 euro/mp (în creștere cu 16% comparativ cu 1.242 EUR/mp cu un an înainte), o contribuție mare având vânzările în Luxuria Residence, complex poziționat premium. Putem folosi drept “proxy” al pieței rezidențiale indicele imobiliare.ro, care arată circa 1.650 EUR/mp la finalul primului trimestru la nivelul întregii țări și 1.745 EUR/mp în iunie 2022, prețul mediu oferit de IMPACT situându-se încă sub media pieței. Am avut o tendință de creștere a prețurilor imobiliare în ultimele 6 luni pe fondul creșterii costurilor de construcție, iar această tendință se temperează în iunie, prima lună de stagnare a prețurilor, semn că cererea a ajuns la un prim prag de suportabilitate a creșterilor.
O ultimă întrebare importantă este aceea dacă IMPACT își va putea menține marjele de profit în perioada următoare și anume acel minim de 35% la care face referință compania. Pentru a scădea dependența de constructorii terți, compania a achiziționat 51% din acțiunile RCTI Company, constructor cu care IMPACT deja lucra de mult timp în Greenfield Băneasa, contractele în derulare fiind de peste 50 de milioane de euro, conform comunicatului transmis pieței la momentul semnării tranzacției. Desigur, o astfel de integrare nu poate elimina complet riscurile privind creșterea costurilor în construcții (materii prime, materiale, salariați etc.), însă limitează anumite riscuri ale unui dezvoltator.
Astfel, compania își poate conserva mai bine țintele de profitabilitate la nivelul întregului grup. IMPACT achiziționează RCTI Company la un multiplu de sub 10x profitul net al acesteia în 2021: cifra de afaceri de 95 milioane RON, profit net de peste 3 milioane de lei, preț de achiziție 14,4 milioane RON pentru 51%, incluzând aici și o viitoare majorare de capital, rezultând o valoare teoretică de 28,2 milioane de lei a întregii companii. Multiplul de sub 10x este considerat, de obicei, atractiv pentru cumpărător, cu condiția ca profiturile business-ului achiziționat să se poată menține sau să poată crește pe termen mediu-lung. În măsura în care rezultatele IMPACT Developer & Contractor vor confirma aceste repere, compania poate rămâne în atenția investitorilor interesați de expunerea pe un dezvoltator imobiliar, în ciuda unui context care se anunță mai puțin favorabil.
Perspectivele anunțate de IMPACT pentru următoarele 12 luni
În prezentarea adresată investitorilor din luna iunie, compania enumeră proiectele de dezvoltare pe care le are în derulare, respectiv în pregătire. IMPACT a dezvoltat proiecte în mai multe orașe ale țării, iar acum își canalizează eforturile mai mult către Iași și Constanța, pe lângă ceea ce are în derulare în București. Managementul companiei a declarat în câteva rânduri faptul că situația de la București, unde s-ar putea ajunge la un blocaj în circa 2 ani dacă nu se rezolvă situația PUG-ului, a determinat reorientarea către celelalte orașe ale țării. În raportul referitor la trimestrul I, dezvoltatorul a enumerat o serie de perspective pentru următoarele 12 luni. Astfel, vor debuta sau continua pre-vânzările pentru fazele de proiect pentru care construcția este planificată să înceapă până la sfârșitul anului 2022 și continuarea vânzărilor în ansamblurile în care există unități finalizate – Luxuria Residence (ansamblu complet finalizat), Greenfield Băneasa și Boreal Plus. Urmează finalizarea a peste 700 de unități în noua etapă din Greenfield Băneasa și peste 200 de unități în Boreal Plus din Constanța, unde vânzările sunt așteptate să debuteze în ultimul trimestru al acestui an. De asemenea, în perioada menționată va începe operarea spațiilor comerciale din Greenfield Plaza. IMPACT își propune să înceapă lucrările în noile faze din Greenfield Băneasa și în Greenfield Copou imediat după obținerea autorizațiilor de construire.
Într-o perspectivă mai largă, cea din planul de dezvoltare pentru 6 ani, proiectele anunțate pentru perioada 2022-2027, situația proiectelor este următoarea: Greenfield Băneasa Residence – aproape 2.600 unități finalizate și vândute, aproape 1.300 în construcție și circa 3.000 în pregătire. Se adaugă Greenfield Plaza, centru comercial în curs de finalizare și Impact Sediul Central, tip office, finalizat în primul trimestru 2022. În Luxuria Residence din București sunt 630 de unități finalizate, 58% dintre ele vândute până la finalul trimestrului 1 din 2022, iar Boreal Plus, proiect început în 2020, va totaliza 691 de unități la finalizarea estimată pentru 2026.
Pentru Greenfield Copou din Iași, cu un total de 1.062 de unități, anul finalizării estimat este 2025, în complex urmând să fie dezvoltat, după modelul comunităților IMPACT și centrul comercial Greenfield Plaza Copou.
În Capitală, dezvoltatorul mai are în pregătire peste 5.000 de unități în proiectul Greenfield West, cu termen de finalizare 2028 și Greenfield West Plaza, cu livrare estimată pentru 2025. Pe segmentul premium în 2027 va fi finalizat Luxuria City Center, cu 596 de apartamente, hotel și zonă comercială.
Indicatori de reziliență
Din punctul de vedere al structurii de capital IMPACT nu este supraîndatorat, datoriile totale reprezintă 37% față de total active, iar indicele datorie netă/EBITDA este de 4x, limite gestionabile pentru o companie la modul general. Mai mult, managementul a anunțat că își propune să mențină datoriile sub 40% din bilanț, iar raportul datorie netă/EBITDA să coboare spre 3,5x. Abordarea acesta oferă dezvoltatorului o reziliență mai mare în condițiile în care piața se va dovedi dificilă în perioada următoare, iar faptul că nu are datorii semnificative va scădea presiunea unor vânzări la discounturi mari, ce ar putea afecta estimările financiare inițiale, consideră analistul Cristian Tudorescu. Odată cu clarificarea scenariilor de evoluție a pieței imobiliare per total și a celei rezidențiale în particular în 2022 și 2023, investitorii de pe bursă vor putea redeveni favorabili unor expuneri pe dezvoltatorii imobiliari în general. Următorul moment în care investitorii vor putea evalua rezultatele IMPACT Developer & Contractor (IMP) este cel al comunicării rezultatelor semestriale, pe 30 august, se mai arată în analiză.
Fii primul care comentează